Świnoujście – Perła Bałtyku. Czy Ceny Mieszkań To Nowe Dubaje? Analiza Rynku i Ryzyka Bańki Spekulacyjnej
Świnoujście, urokliwe miasto na wyspach Uznam i Wolin, od lat zachwyca turystów szerokimi plażami, zabytkowymi latarniami morskimi oraz unikalnym klimatem nadbałtyckiego kurortu. Jednak ostatnio mówi się o nim nie tylko w kontekście wakacyjnych wypadów, ale także w związku z prawdziwym boomem na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań w Świnoujściu biją rekordy, a lokalny rynek zaczyna przypominać scenariusze znane z Dubaju – luksusowe inwestycje, brak wolnych mieszkań w rozsądnych cenach i spekulacyjny szał. Czy to jednak zdrowy wzrost, czy nadmuchiwana bańka? Sprawdzamy!
Spis treści
Świnoujście – dlaczego stało się „Perłą Bałtyku” dla inwestorów?
Położenie geograficzne, rozwój infrastruktury (m.in. budowa tunelu pod Świną) oraz status jednego z najczystszych polskich kurortów przyciągają do Świnoujścia nie tylko turystów, ale i inwestorów. Miasto stało się synonimem prestiżu – apartamenty z widokiem na morze kupują zarówno Polacy szukający drugiego domu, jak i zagraniczni nabywcy, głównie z Niemiec i Skandynawii.
Dodatkowo, plany rozwoju portu, marina jachtowa oraz inwestycje w energię wiatrową na Bałtyku podsycają optymizm co do przyszłej wartości nieruchomości. Deweloperzy prześcigają się w ofertach „apartamentów premium”, często przypominających standardem dubajskie rezydencje.
Rynek pierwotny w czołówce cenowej. Brak mieszkań w „rozsądnych” granicach
Aktualnie Świnoujście to jeden z najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce. W segmencie pierwotnym ceny sięgają 10 000–12 000 zł/m², a w ekskluzywnych lokalizacjach (np. apartamenty nad samym morzem) nawet 40 000–50 000 zł/m². Dla porównania: w Warszawie średnia cena metra w nowym budynku to ok. 13 000 zł/m², a w Gdańsku – 11 000 zł/m².
Problemem jest jednak nie tylko wysokość cen, ale też praktyczny brak podaży w segmencie wtórnym. Na portalach ogłoszeniowych trudno znaleźć mieszkania poniżej 10 000 zł/m², a te dostępne często wymagają remontu lub znajdują się poza ścisłym centrum. Jak przyznają lokalni pośrednicy: „Wszystko, co atrakcyjne, sprzedaje się na etapie projektu”.
Dubaj nad Bałtykiem? Podobieństwa i różnice
Porównania do Dubaju nie są bezpodstawne. W obu przypadkach mamy do czynienia z:
- Inwestycjami premium – apartamenty z basenami na dachu, strefami SPA, concierge.
- Dominacją rynku pierwotnego – deweloperzy dyktują warunki, skupując najlepsze działki.
- Presją zagranicznego kapitału – w Świnoujściu to głównie Niemcy i Skandynawowie.
Jednak Dubaj to rynek oparty na zagranicznych inwestycjach i sztucznie kreowanym prestiżu, podczas gdy Świnoujście ma naturalne walory przyrodnicze i turystyczne, które generują stały popyt. To ważna różnica – w polskim kurorcie mieszkania nie stoją puste, a wynajem krótkoterminowy (Airbnb) przynosi wysokie zyski.
Czy mamy do czynienia z bańką spekulacyjną?
Eksperci zwracają uwagę na kilka niepokojących sygnałów:
- Ceny oderwane od lokalnych zarobków – średnie wynagrodzenie w regionie to ok. 5000 zł brutto, podczas rata kredytu za 60-metrowe mieszkanie (12 000 zł/m²) przekracza 4000 zł/mies.
- Inwestorzy „pod wynajem” – szacuje się, że nawet 70% nowych mieszkań kupowanych jest pod krótkoterminowy najem, co może prowadzić do nadpodaży.
- Presja na wzrost cen ziemi – działki w centrum osiągają już 2000–3000 zł/m².
Z drugiej strony, popyt na mieszkania w nadmorskich kurortach rośnie w całej Europie. W Polsce dodatkowo napędza go migracja z dużych miast (efekt pracy zdalnej) oraz brak alternatyw – podobne ceny w Kołobrzegu czy Sopocie.
Podsumowanie: Szansa czy ryzyko?
Świnoujście pozostaje atrakcyjne dla inwestorów, ale kluczowe będzie, czy rozwój infrastruktury (m.in. transportu) nadąży za tempem budowy nowych apartamentów. Wzrost cen może zwolnić, jeśli pojawi się więcej ofert lub wzrosną stopy procentowe. Na razie jednak „Perła Bałtyku” świeci pełnym blaskiem – choć nie każdy może sobie na nią pozwolić.
