W Świnoujściu samorząd to fikcja, rzeczywistością są rządy mafijne wspierane przez miejscowy sąd i prokuraturę. 

Wydział Nadzoru Zachodniopomorskiego Urzędu Wojewódzkiego to także część mafii: podsuwają do podpisu marionetce na stanowisku Wojewody kompromitujące dokumenty. 

 

   Tylko w takim otoczeniu możliwe jest ściąganie od najemców opłat na podstawie nieważnych uchwał Rady Miasta i na podstawie tych nieważnych uchwał, na wniosek ZGM, tutejszy równie zdemoralizowany Sąd wydał  kilkaset wyroków sądowych o zapłatę i eksmisyjnych. Mieszkaniowa mafia broni się grając na zwłokę, posuwając się do kolejnych przestępstw: kradnąc, zawłaszczając korespondencję oraz odmawiając podania informacji publicznej o skali nadużyć. 

 

   Odmowy udzielenia jawnych informacji przez prezydenta Janusza Żmurkiewicza, przez prezesa sądu rejonowego Bogumiłę Staniek, a ostatnio odmowa Rady Miasta podjęcia uchwały w tej sprawie powinna nawet politycznym ślepcom otworzyć oczy. Tak, Świnoujściem rządzi mafia! 

 

   Albowiem na granicy ustroju demokratycznego i mafijnego jest szlaban: szlaban na informacje. To znaczy mafia informacje podaje, ale tylko neutralne i te, które jej służą i maskują jej mafijny charakter. 

Wojewódzki Sąd Administracyjny kompromituje Janusza Żmurkiewicza!

   Skargę Prokuratury Okręgowej na uchwałę Rady Miasta najpierw ukradł Janusz Żmurkiewicz. Gdy po moich interwencjach dokument trafił do Rady Miasta, ta 25 czerwca udzieliła pełnomocnictwa Edwardowi Szczepaniakowi do reprezentowania Rady Miasta przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w tej sprawie. Pełnomocnik, powołując się na Żmurkiewicza i pseudoprawne argumenty odmawiał radnym udostępnienia odpowiedzi na skargę. Podczas sesji 30 lipca mafijna większość Rady Miasta odmówiła podjęcia uchwały w tej sprawie, a Janusz Żmurkiewicz pismem z 31 lipca odmówił również posłance Renacie Zarembie:

Doręczenie, z odpisem dla Rady Miasta Świnoujście odpowiedzi na skargę Prokuratora Okręgowego w Szczecinie na uchwałę Nr XUX/ 401/2009 Rady Miasta Świnoujście z dnia 15 stycznia 2009 roku w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Świnoujścia na lata 2009 - 2013, osobom innym niż strony postępowania, jest niemożliwym. Zgodnie z przepisem prawnym zawartym w art. 32 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stronami są: skarżący i organ, którego działanie lub bezczynność jest przedmiotem skargi.

   Wobec tej bezprawnej blokady informacyjnej za pośrednictwem poczty elektronicznej zwróciłem się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego:

(...) na podstawie art. 1 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 3  ustawy o dostępie do informacji publicznej,

proszę uprzejmie o zwrotne przesłanie kopii odpowiedzi Rady Miasta Świnoujścia na skargę Prokuratury Okręgowej w Szczecinie. (...) W dniu 25 czerwca 2009 Rada Miasta podjęła uchwałę o upoważnieniu Edwarda Szczepaniaka i Magdaleny Sarzyńskiej do reprezentowania Rady w tej sprawie.

   Sporządzoną w imieniu Rady Miasta odpowiedź wraz ze skargą wysłano do WSA w Szczecinie 10 lipca 2009.     Z oczywistych względów pragnąłem zapoznać się z treścią tej odpowiedzi. Jednak prezydent miasta Janusz Żmurkiewicz nadużywając swojego stanowiska zakazał podległemu pracownikowi Urzędu Miasta Edwardowi Szczepaniakowi udostępnienia radnym tej odpowiedzi!

    Interwencja Przewodniczącego Rady Miasta także nie odniosła skutku. 

Z treści art. 5 ust 3 ustawy o dostępie do informacji publicznej:

Nie można, z zastrzeżeniem ust. 1 i 2, ograniczać dostępu do informacji o sprawach rozstrzyganych  w postępowaniu przed organami państwa, w szczególności w postępowaniu administracyjnym, karnym lub cywilnym, ze względu na ochronę interesu strony, jeżeli postępowanie dotyczy władz publicznych lub innych podmiotów wykonujących zadania publiczne (...) - w zakresie tych zadań lub funkcji.

jednoznacznie wynika, że wnioskowany dokument podlega bezwzględnemu udostępnieniu, albowiem organ władzy publicznej: Prokuratura Okręgowa w Szczecinie zaskarża akt innego organu władzy publicznej: Rady Miasta Świnoujścia do kolejnego organu władzy publicznej: WSA w Szczecinie. 

Czy to jest jasne?

Następnego dnia otrzymuję odpowiedź:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w załączeniu przesyła Panu kopię odpowiedzi Rady Miasta Świnoujście  z dnia 9 lipca 2009 r. na skargę Prokuratora Okręgowego w Szczecinie.

 

Na zarządzenie Przewodniczącego WIS specjalista Katarzyna Jarosz

Polityka kontra prawo, czyli jak Edward Szczepaniak kompromituje Radę Miasta

Tezy skargi Prokuratury opublikowałem w odcinku 5. Po zapoznaniu się z treścią odpowiedzi sporządzonej  imieniu Rady Miasta, jasny stał się powód schowania jej pod sukno, albowiem jest to dowód nihilizmu (negacji) prawnego!

Poniżej fragmenty politruckich wywodów Edwarda Szczepaniaka w odpowiedzi na prawne zarzuty skargi Prokuratury Okręgowej w Szczecinie na uchwałę Nr XLIX/401/2009 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 15 stycznia 2009 roku w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Świnoujścia na lata 2009-2013.

 

PS. Ze względu na obszerność dokumentów, całość skargi, odpowiedzi i wyrok NSA w analogicznej sprawie, w wersji elektronicznej na eswinoujscie.pl 

*   *   *

Skarżący: Prokurator Okręgowy w Szczecinie  ul. Stoisława 6, 70-952 Szczecin

Organ: Rada Miasta Świnoujścia ul. Wojska Polskiego 1, 72-600 Świnoujście

SKARGA PROKURATORA

I.  Na podstawie art. 50 § 1, art. 52 § 1 oraz art. 53 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002r., nr 153, poz. 1270 ze zm.) zaskarżam Uchwałę nr XLJX/401/ 2009 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 15 stycznia 2009 roku w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Świnoujścia na lata 2009-2013 (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego 2009 r., nr 10, poz. 408 ) w części zamieszczonej w rozdziale V jej załącznika zatytułowanym Zasady polityki czynszowej oraz w załączniku nr 1 odnoszącym się do Zasad określania stopnia zużycia technicznego z uwagi na zużycie naturalne.

II. Uchwale tej zarzucani rażące naruszenie z art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 4 w związku z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U. 05.31.266 ze zm. dalej zwana uopl) oraz art. 7 i 94 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez :

zaniechanie uwzględnienia w niej wszystkich bezwzględnie wiążących Radę Miasta Świnoujścia kryteriów różnicujących stawkę czynszu ewentualnie iluzoryczność jej rozwiązań, zaniechanie stworzenia mechanizmów skutkujących obniżeniem czynszu naliczonego w stosunku do najemców o niskich dochodach, wkroczenie przez Radę Miasta Świnoujścia w materię uregulowaną w ustawie o dodatkach mieszkaniowych.

III.   Na podstawie art. 147 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wnoszę o stwierdzenie nieważności uchwały w zaskarżonej części.

Uzasadnienie

Uchwałą Nr XLIX/401 /2009 dnia 15 stycznia 2009 roku w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Świnoujścia na lata 2009-2013 ( Dz. U. Woj. Zachodniopomorskiego 09.10.408 ) Rada Miasta Świnoujścia działając na podstawie art. 21 ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ( Dz.U. 05.31.266 ze zm. ) oraz art. 40 ust.2 pkt 3, art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym ( Dz.U. 01.142.1591 ze zm. } przyjęła wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Świnoujścia stanowiący załącznik do tej uchwały.

W rozdziale V tegoż załącznika, zatytułowanym Zasady polityki czynszowej, Rada Miasta określiła zasady ustalania wysokości czynszu.

W pkt 1 stwierdziła, że Miasto Świnoujście powinno realizować politykę systematycznego, raz do roku, podwyższania stawek czynszu,   biorąc pod uwagę niski standard przeważającej części mieszkaniowego zasobu miasta oraz obowiązek wywiązywania się z funkcji właścicielskich w budynkach wspólnotowych. Wysokość stawki bazowej na rok 2009 wynikająca z obowiązującej dotychczas uchwały Nr VI/ 42/ 2003 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 13 lutego 2003 r. w sprawie zasad  polityki   czynszowej   obowiązujących   w   mieszkaniowym   zasobie   Miasta   Świnoujścia wyniosłaby 6,73 zł/m kw. miesięcznie, co oznaczałoby wzrost stawki w porównaniu do roku 2008 o 29%. Ze względów społecznych Rada Miasta ograniczyła wzrost stawki bazowej czynszu na rok 2009 do 15% w stosunku do roku 2008 orzekając, iż wyniesie on 6,01 zł/mkw. Charakteryzując zasób mieszkaniowy we wcześniejszych rozdziałach uchwały , w szczególności w rozdziale II, Rada Miasta stwierdziła, iż ogólna liczba lokali gminnych w budynkach gminy do zachowania,  w budynkach do rozbiórki,  wspólnot i socjalnych wg stanu na październik 2008 kształtuje się na poziomie 1.621. Te lokale mają łączną powierzchnię 71.375 m kw. i usytuowane są w 271 budynkach mieszkalnych z udziałem gminy, przy czym udział gminy we wspólnotach jest znikomy i wynosi 0,30 % (tabela nr 1- rozdział IIj. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego gminy Świnoujście jest zróżnicowany i zależy od wielu czynników, w tym od: wieku budynków, stanu konstrukcji   narażonych   na    wpływy   środowiska,    stanu   wyposażenia   budynków,    rodzaju przeprowadzonych remontów. Omawiając   te czynniki, Rada Miasta zauważyła, iż przeważającą część   tego   zasobu   stanowią   budynki,   które   określiła  jako   "wiekowe",   dodając   "głównie przedwojenne",   co   rzutuje   na   charakter problemów   technicznych   wynikających   zarówno   z nadwątlenia ich elementów z powodu upływu czasu jak i z powodu działań wojennych, oraz materiałów użytych do ich budowy. Oceniając stan konstrukcji i elementów narażonych na wpływ środowiska uznała, że wady tych elementów dotyczą większości budynków poniemieckich, a ich stan jest sukcesywne poprawiany przez remonty prowadzone przez wspólnoty mieszkaniowe i gminę.  Z uwagi na przeważający  udział budynków  wiekowych i niewielką  liczbę  remontów przeprowadzonych   w   latach poprzednich,  potrzeby   remontowe  są   ciągle   duże   i   musza  być realizowane w kolejnych latach. Opisując stan elewacji budynków wskazała, ze tylko 44% lokali gminnych mieszkalnych przeznaczonych do dalszej eksploatacji i ok.  40% lokali gminnych we wspólnotach mieszkaniowych znajduje się w budynkach, w których wykonano termomodernizacje. Duże potrzeby w zakresie naprawy elewacji dotyczą budynków o historycznym charakterze, których elewacje z uwagi na swój wiek są znacznie zdegradowane, a koszty naprawy są wysokie. Rada  Miasta  dodała,   że  zmieniający  się poziom  wód  gruntowych  w połączeniu  z  wiekiem budynków uwypuklił problem podsiąkania murów,  co wymusza szersze działania w zakresie wykonania lub odtworzenia  izolacji przeciwwilgociowych.  Odnośnie instalacji kanalizacyjnej i wodnej stwierdziła, że potrzeby w tym zakresie są w znacznym stopniu zaspokojone, dodając jednocześnie, że silnie rysującym problemem są braki w zakresie kanalizacji deszczowej budynków i na te instalacje i przyłącza trzeba położyć w najbliższych latach duży nacisk.     Instalacje elektryczne są modernizowane w trakcie remontów klatek lub lokali, jednak potrzeby remontowe w tym zakresie są nadal duże i wynikają one z wieku instalacji i z rozwoju technologicznego.   W instalacje   centralnego   ogrzewania   wyposażone jest   39   %   lokali   w   budynkach   gminnych przeznaczonych do dalszej eksploatacji i 40 % lokal gminnych we wspólnotach mieszkaniowych i stan tych instalacji jest zróżnicowany.

Podsumowując stan techniczny budynków Rada Miasta uznała, iż daleko niewystarczająca liczba remontów budynków w okresie powojennym spowodowała znaczne ich zdegradowanie. Zaległości te są nadrabiane, ale z uwagi na bardzo znaczne koszty, jest to rozłożone w czasie.

Rada Miasta Świnoujścia ustalając stawkę bazową czynszu na poziomie 6,01 zł/ m kw. przyjęła,  iż dotyczy ona standardowego mieszkania komunalnego  wyposażonego w instalacje:

wodo-kanalizacyjną, gazową, elektryczną, posiadającego ogrzewanie piecowe, etażowe lub inne

lokalne oraz wyposażone w łazienkę i w.c.

Następnie   określiła    wskaźniki   podwyższające   lub obniżające   wysokość   stawki   bazowej,

uwzględniając wartość użytkową lokalu ze względu na :

-położenie budynku 1.3.1,

-położenie lokalu w budynku i funkcjonalność lokalu 1.3.2,

-wyposażenie mieszkania w instalacje i urządzenia oraz ich stan 1.3.3.,

-ogólny stan techniczny budynku 1.3.4.,

-elementy dodatkowe 1.3.5.

wprowadzając ograniczenia podwyższenia bądź obniżenia stawki czynszu w pkt 1.4.

Uchwała Rady Miasta Świnoujścia Nr XLIX/401/2009 dnia 15 stycznia 2009 roku jest sprzeczna z art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 4 w związku z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  ( Dz. U. 05.31.266 ze zm. dalej zwana uopl) oraz art. 7 i 94 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. ( Dz. U. nr 78. poz. 483 ze zm. ) organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa. Przepis art. 87 ustawy zasadniczej stanowi, że źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Nadto źródłami powszechnie obowiązującego prawa są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego.

Art. 94 wskazuje zaś, że organy samorządu terytorialnego, na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie, ustanawiają akty prawa miejscowego obowiązujące na obszarze działania tych organów. Zasady i tryb wydawania aktów prawa miejscowego określa ustawa. Z kolei art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 200lr., nr 142, poz. 1591 ze zm.) stwierdza, że gminie przysługuje prawo stanowienia aktów prawa miejscowego obowiązujących na obszarze gminy na podstawie upoważnień ustawowych.

W przedmiotowej sprawie uprawnienie do stanowienia aktu prawa miejscowego stwarzał dla Rady Miasta przepis art. 21 ust. 1 pkt 1 uopl. Zważywszy, iż w kwestionowanej uchwale nastąpiła konkretyzacja regulacji ustawy i odnosi się ona do wszystkich mieszkańców Świnoujścia korzystających z mieszkaniowego zasobu miasta, to uchwała ma przymiot prawa miejscowego. Fakt przyznania organowi stanowiącemu jednostki samorządu terytorialnego kompetencji do stanowienia aktu prawa miejscowego o randze przepisów powszechnie obowiązujących na określonym obszarze,   nie jest jednak równoznaczny z nieograniczoną swobodą w jego uchwalaniu.

I.

W myśl art.  21  ust.   1 pkt 1  uopl rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.   Wieloletni program gospodarowania  mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności zasady polityki  czynszowej oraz  warunki obniżania  czynszu.  Jednym z elementów polityki czynszowej jest stawka czynszu za 1 m kw. powierzchni użytkowej lokalu.

Zgodnie  z  art.   7 pkt   1-4   uopl  w   lokalach  wchodzących  w   skład publicznego     zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za  1  m kw. powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem   czynników podwyższających   lub   obniżających  ich   wartość  użytkową,   a   w szczególności:

1/ położenia budynku,

2/ położenia lokalu w budynku,

3/ wyposażenia budynku i lokalu w urządzeni techniczne i instalacje oraz ich stanu,

4/ ogólnego stanu technicznego budynku.

Konstrukcja powołanego przepisu   nakłada  na  gminę  obowiązek  ustalenia  stawki  czynszu  z

uwzględnieniem wszystkich enumeratywnie wymienionych w tym przepisie czynników. Przesłanki

zasadnicze muszą być bezwzględnie respektowane w każdej uchwale rady gminy, niezależnie od

okoliczności faktycznych i rzeczywistych uwarunkowań. Jednocześnie ustawodawca nie wykluczył

możliwości wprowadzenia przez radę gminy innych elementów wpływających na podwyższenie,

bądź obniżenie stawki czynszu.

Analiza szczegółowych zapisów zaskarżonej uchwały wskazuje, iż Rada Miasta Świnoujścia nie respektowała regulacji ustawowych, przy czym to działanie wbrew prawu przybrało różną postać.

Z jednej strony poprzez nieuwzględnienie niektórych niezbędnych wymogów ustawodawcy, z drugiej zaś poprzez iluzoryczność ich. przestrzegania.

Odwołując się do konkretnych już zapisów uchwały należy zauważyć, iż w pkt 1.3,1. zatytułowanym położenie budynku w dziale dot. zasad ustalania wysokości czynszu Rada Miasta Świnoujścia stwierdziła, iż lokalizacja budynku przy ul. Bunkrowej 2 tj. w bezpośredniej bliskości linii kolejowej stanowi jedyną okoliczność wpływającą na wysokość stawki bazowej czynszu i powoduje jej obniżenie o 5 %.

Należy dodać, iż w tym budynku znajdują się tylko 3 lokale mieszkalne o pow. 174,2 m kw. i jest on zakwalifikowany do grupy II - budynki proponowane lub przeznaczone do wykwaterowania i rozbiórki lub sprzedaży (tabela nr 12).

Nie mają dla Rady Miasta znaczenia inne stany, które decydują o walorach użytkowych lokali bądź ich braku, znajdujących się w pozostałych 270 na 271 budynków mieszkalnych z udziałem gminy. Przykładowo, poza zainteresowaniem organu stanowiącego pozostają sytuacje, gdy budynek zlokalizowany jest w centrum miasta, bądź na jego peryferiach, gdy leży przy głównych ciągach komunikacyjnych, czy też z dala od nich.

W tym świetle zróżnicowanie czynszu ze względu na położenie budynku jawi się jako wyłącznie iluzoryczne, pozostające bez realnego wpływu na wysokość czynszu. Przedmiotowa regulacja daje bowiem podstawę do sformułowania tezy, iż położenie pozostałych 270 budynków w jednym z największych miast w Województwie Zachodniopomorskim, liczącym 41,1 tysięcy mieszkańców, zajmującym powierzchnię 19. 723 ha jest identyczne, spełnia podobne kryteria, i brak jest w odniesieniu do nich przyczyn do różnicowania czynszów. Takie założenie jest u samej podstawy błędne i należy je ocenić jako pozorowanie legalizmu działania organu stanowiącego, a co za tym idzie rażące naruszenie zapisu art. 7 ust. 1 pkt 1 uopl.

Dalej, w pkt 1.3.2. położenie lokalu w budynku i funkcjonalność lokalu Rada Miasta uznała, iż podstawę do różnicowania stawek czynszu będą stanowiły :

a/ lokal położony na I piętrze { +10%),

b/ mieszkanie ze wspólnym używaniem kuchni lub łazienki (-10%) i

c/ brak łazienki lub w. c. w lokalu (-15%).

Położenie lokalu w budynku stanowi wskaźnik bezwzględnie obowiązujący, zaś funkcjonalność

lokalu jest elementem dodatkowym, który gmina może samodzielnie wprowadzić. Dlatego analizę

ukierunkowano na przestrzeganie wymogów ustawowych, a te ponownie ocenić należy jako jedynie

pozorne.

Z treści uchwały wynika, że jedynym czynnikiem wpływającym na wysokość czynszu ze względu na położenie lokalu w budynku, przy zasobie obejmującym  w 2008 r.  1.621 lokali gminy, a docelowo w 2009 r. 1.500 lokali, jest położenie mieszkania na I piętrze.

Dodatkowym elementem, choć nie wymienionym w tym punkcie jest lokalizacja w budynku z windą

( z wyłączeniem lokali położonych na parterze   pkt 1.3.5. b/ ), która skutkuje wzrostem stawki czynszu o 10%.

Nie sposób  nie zauważyć,  iż  w  tej kategorii  wskaźników,  Rada  Miasta  dostrzegła jedynie okoliczności podwyższające stawkę bazową czynszu. Nie przewidziała żadnych sytuacji, które w lokalach generalnie w zdegradowanych budynkach,  o niewysokim standardzie,  skutkowałyby obniżeniem czynszu, przykładowo: położenie lokalu w budynku z kilkoma, kilkunastoma,  czy kilkudziesięcioma mieszkaniami, w suterenie, czy w oficynie itd.

Przytoczone zapisy uchwały dowodzą iluzoryczności różnicowania czynszu z uwagi na położenie lokalu w budynku, a to stanowi rażące naruszenie art. 7 ust. 1 pkt 2 uopl.

Zauważyć należy, iż zapis uzasadniający obniżenie stawki czynszu o 15% z uwagi na brak łazienki lub w.c. w lokalu oznacza de facto brak owych urządzeń w lokalu, i kwalifikuje się do czynników przewidzianych w    zapisach    uchwały,        będących    realizacją    wymagań    ustawowych sformułowanych w art. 7 ust 1 pkt 3 ustawy.

W punkcie 1.3.3. Rada Miasta ustanowiła kryteria różnicujące czynsz z uwagi na wyposażenie mieszkania w instalacje i urządzenia oraz ich stan podając:

a/ centralne ogrzewanie zasilane z miejskiej sieci cieplnej lub kotłowni lokalnej budynku ( + 15% ),

b/ zmiana sposobu ogrzewania lokalu wykonana po 31.12.2003 r.{ z wyłączeniem podłączenia do

miejskiej   sieci   cieplnej   lub    kotłowni    lokalnej   budynku)   na   każdy    wydatkowany   przez

wynajmującego, rozpoczęty 1000 zł ( + 1% nie więcej niż o 15%),

c/ brak instalacji wodnej lub kanalizacyjnej (- 30% ),

d/ brak instalacji gazowej (- 5% ),

e/   wyposażenie  mieszkania w wodomierz zainstalowany  na  koszt wynajmującego  ( za jeden

wodomierz do końca miesiąca, w którym nastąpi pierwsza legalizacja lub jego wymiana ( + 2 zł/m-c, za jeden wodomierz od miesiąc następującego po miesiącu,    w którym dokonano pierwszej legalizacji +1 zł/m-c).

W art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawodawca wymaga bezwzględnie zróżnicowania czynszu z uwagi na wyposażenie budynku oraz lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan. Zapisy uchwały w tym zakresie nie spełniają wymagań ustawowych. Nie zawierają żadnych zapisów tyczących czynników wpływających na wysokość stawki czynszu z uwagi wyposażenie budynku w urządzenia techniczne i instalacje, jak również czynników związanych ze stanem technicznym tychże urządzeń technicznych oraz instalacji w budynku. Nie przewidują również okoliczności wpływających na zróżnicowanie stawek czynszu ze względu na stan techniczny urządzeń technicznych i instalacji w lokalu. Nie sposób za wskaźnik polityki czynszowej w tej materii uznać datę zmiany sposobu ogrzewania lokalu tj. 31.12.2003 r. Moment wprowadzenia zmian sam w sobie nie decyduje o stanie technicznym instalacji danego lokalu w latach, do których odnosi się uchwała tj. 2009-2013. Zresztą, skoro Rada Miasta przyjęła:, że standardowy lokal wyposażony jest w instalacje: wodno-kanalizacyjną, gazowa, elektryczną, grzewczą (piec grzewczy, ogrzewanie etażowe, lub inne lokalne ), stan techniczny każdej z nich winien zostać uznany za okoliczność decydującą o ewentualnym zróżnicowaniu stawki czynszu. Uchwała jest zatem sprzeczna z zapisem art. 7 ust. 1 pkt 3 uopl.

W punkcie 1.3.4. Rada Miasta odwołuje się do ogólnego stanu technicznego budynku tworząc dwa

kryteria: zużycie naturalne i wykonanie.

Zużycie naturalne wyliczane jest według algorytmu wskazanego w załączniku nr 1 do uchwały, w którym   odwołano   się   do   metody   czasowej.    W   myśl   niej  zużycie   techniczne  jest   wprost proporcjonalne do jego wieku i jest uzależnione od konstrukcji budynku.

Stopień zużycia technicznego Sz   wyrażony jest w procentach i oblicza się go jako iloczyn wartości

wyznaczonej  stosunkiem   wieku      budynku   w   latach,   do  przyjętego  przewidywanego  okresu trwałości w latach, dla budynku mieszkalnego i mieszkalno-usługowego o konkretnej konstrukcji (drewnianej, mieszanej, masywnej )i 100 %.

Stopień zużycia naturalnego wpływa na stawkę bazową czynszu w następujący sposób:

a/ budynek nowy (stopień zużycia technicznego do 10%) - + 25%,

b/ budynek w bardzo dobrym stanie (stopień zużycia technicznego powyżej 10% ale nie więcej niż

20%)- +10%,

c/ budynek w stanie dobrym (stopień zużycia technicznego powyżej 20% do 40%) - 0%,

d/ budynek w stanie zadowalającym ( stopień zużycia technicznego powyżej 40% do 60%) - - 10%,

e/ budynek w stanie dostatecznym (stopień zużycia technicznego powyżej 60%) - - 20%,

f/   budynek   w   złym   stanie,   przeznaczony przez   wynajmującego   do   rozbiórki   lub   remontu

kapitalnego - - 30%.

Drugie kryterium mające znaczenie dla wysokości stawki czynszu stanowi wykonanie :

a/docieplenia budynku (nie wcześniej niż 20 lat wstecz od roku oceny )- + 20%,

b/ częściowego docieplenia budynku (nie wcześniej niż 20 lat wstecz od roku oceny ) - + 10%,

c/ dachu (   z przewagą pokrycia papowego- nie wcześniej niż 10 lat wstecz od roku oceny, z

przewagą pokrycia ceramicznego lub blachą - nie wcześniej niż 20 lat wstecz od roku oceny ) - +

10%,

d/ remontu klatki schodowej (nie wcześniej niż 7 lat wstecz od roku oceny) - + 5%.

Na wstępie zauważyć należy, iż wysokość czynszu winna być powiązana z aktualną wartością użytkową wynajmowanego lokalu mieszkalnego, na którą ma wpływ ogólny stan techniczny budynku, jako świadczenie ekwiwalentne.

Analiza algorytmu pozwalającego na wyliczenie stopnia zużycia technicznego budynku prowadzi do wniosku, iż Rada Miasta wprowadzając to pojęcie odwołała się przede wszystkim do trwałości rozumianej jako zdolność zachowania w określonym czasie założonych wymagań eksploatacyjnych stawianych przez użytkowników bez obniżenia wartości użytkowej lub wystąpienia nadmiernych kosztów utrzymania. Wadą tego rozwiązania jest fakt, iż nie pozwala ono na rzeczywistą ocenę ogólnego stanu technicznego konkretnego budynku. Nie uwzględnia bowiem np. błędów projektowania, błędów wykonania, nieprawidłowego użytkowania, niewłaściwego utrzymania, czy awarii. Ten wskaźnik Rada Miasta powiązała z drugim niemiarodajnym kryterium jak wykonanie, albowiem odniosła je wyłącznie do określonego typu robót, o bardzo wąskim zakresie, nie dotyczących obiektu jako całości.

Rada Miasta kształtując w tym zakresie politykę czynszową oparła się więc na założeniach nie pozwalających na rzetelną ocenę ogólnego stanu technicznego obiektu, dokonywaną stosownie do powszechnie obowiązujących przepisów, mianowicie wedle unormowań ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2006.156.1118 ze zm. dalej zwana upb).

Przywołany akt w Rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymania obiektów budowlanych" reguluje zagadnienie utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych,  w szczególności obowiązki właściciela lub zarządcy do poddawania ich okresowym kontrolom.

Zgodnie z art.62 ust. 1 upb obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane

przez właściciela lub zarządcę m.in. kontroli:

l/okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a/ elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i

niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b/ instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c/ instalacji     gazowych     oraz    przewodów     kominowych     (dymowych,     spalinowych     i wentylacyjnych);

2/okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3/okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m kw. Oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1.000 m kw., osoba dokonująca kontroli jet obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli,

4/bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 upb.

Odstąpienie przez Radę Miasta  od     indywidualizacji  stanu  technicznego  budynku,   na  rzecz nieuzasadnionych ogólnikowych kryteriów, stanowi złamanie wymogu art. 7 ust 1 pkt 4 uopl.

II

Przepis art. 21 ust. 1 i 2 uopl wskazuje, że wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien obejmować szereg elementów. Konstrukcja tej normy dowodzi przy tym, iż niektóre z nich ustawodawca uznał za treść obowiązkową, posługując się sformułowaniem nw szczególności", a to oznacza, że w każdym przypadku musi ona zostać uwzględniona. Zgodnie z art. 21 ust.2 pkt 4 uopl do zagadnień bezwzględnie wymaganych w programie należy określenie warunków obniżania czynszu.

Rada Miasta Świnoujścia kreując strategię mieszkaniową gminy przyjęła zasady polityki czynszowej, rezygnując jednocześnie ze stworzenia mechanizmów obniżania czynszu naliczonego według ustalonych stawek wobec osób o niskich dochodach. Organ stanowiący naruszył tym samym wymóg wprowadzenia tego rodzaju regulacji przewidziany w art. 21 ust. 1 i 2 pkt 4 oraz art. 7 ust 2 uopl.

III

W rozdziale V uchwały stanowiącym zasady polityki czynszowej Rada Miasta w pkt 2 wypowiedziała się o dodatkach mieszkaniowych wskazując m.in. organ właściwy w sprawie przyznania dodatku, czynniki decydujące o nabyciu prawa do tego rodzaju świadczenia, okres na który przyznaje się świadczenie. Organ stanowiący zamieszczając w uchwale tego rodzaju zapisy naruszył granice upoważnienia ustawowego zawartego w art. 21 ust. 1 i 2 uopl i wkroczył w materię uregulowaną w akcie wyższego rzędu, mianowicie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. 01.71.734 ze zm. ),powtarzając jego regulacje, czym dopuścił się naruszenia przywołanego przepisu oraz art. 94 Konstytucji RP.

Zaistniały stan narusza z art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 4 w związku z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 7 i 94 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W tym stanie rzeczy wniosek o stwierdzenie nieważności spornej regulacji jako niezgodnej z prawem jest zasadny.

Prokurator Prokuratury Okręgowej

Barbara Rzuchowska

*   *   *

Organ: Rada Miasta Świnoujścia reprezentowana przez radcę prawnego Edwarda Szczepaniaka - Kierownika Biura Prawnego Urzędu Miasta Świnoujścia, adres do doręczeń: Urząd Miasta Świnoujścia - Biuro Prawne ul. Wojska Polskiego 1/5, 72-600 Świnoujście 

Odpowiedź na skargę

Na podstawie art. 54 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz. U. Nr 153, poz.1270 z późno zm.), w imieniu organu, którego pełnomocnictwo załączam, przekazuję skargę Prokuratora Okręgowego w Szczecinie z dnia 09.06.2009 r. (doręczoną w dniu 12.06.2009r.), na uchwałę Nr XLIX/401/2009 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 15 stycznia 2009 roku w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Świnoujścia na lata 2009-2013 oraz wnoszę, o: 

1) oddalenie skargi, 

2) zasądzenie na rzecz organu kosztów postępowania według norm przepisanych. 

Uzasadnienie

Skarżący wniósł o stwierdzenie nieważności uchwały Nr XLIX/40l/2009 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 15 stycznia 2009 roku w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Świnoujścia na lata 2009-2013, w części zamieszczonej w rozdziale V jej załącznika zatytułowanej "Zasady polityki czynszowej" oraz w części zawartej w załączniku Nr 1 do nich p.t. "Zasady określania stopnia zużycia technicznego z uwagi na zużycia naturalne". 

Skarżący zarzuca uchwale, że regulacje nią wprowadzone są niezgodne z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 roku Nr 31, poz. 266 z późno zm.) oraz niezgodne z art. 7 i 94 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. 

Zdaniem skarżącego, niezgodność z przepisami powszechnie obowiązującymi wyraża się w : 

1) nieuwzględnieniu wszystkich, wiążących organ stanowiący gminy, kryteriów różnicujących stawkę czynszu, 

2) zaniechaniu ustalenia mechanizmów skutkujących możliwością obniżania czynszu najemcom o niskich dochodach, 

3) przekroczeniu przez Radę Miasta Świnoujścia przyznanych jej kompetencji, przez objęcie uchwałą materii uregulowanej ustawą. 

W ocenie organu, zarzuty stawiane uchwale nie zasługują na uwzględnienie, z następujących powodów: 

Zarzut nieuwzględnienia wszystkich kryteriów różnicujących stawkę czynszu stanowi przejaw nadinterpretacji obowiązujących w tym względzie przepisów. 

Z wykładnią przepisu prawnego zawartego wart. 7 w/w ustawy problemy pojawiły się od dnia wejścia jej w życie. Pierwotnie ustawodawca wskazywał przesłanki (czynniki) wartościujące poszczególne kryteria mające mieć wpływ na wysokość czynszu. 

Pod wpływem krytyki zbyt szczegółowego regulowania tego zagadnienia, z czasem wycofał się z tego. Uznał, że racja jest po stronie adresatów tej normy. 

Postanowiono dać jednostkom samorządu terytorialnego większą swobodę w decydowaniu co jest najistotniejsze w kreowaniu polityki czynszowej na obszarze ich działania. 

Różna jest skala problemu i różne możliwości (szczególnie finansowe) gmin w ich rozwiązywaniu.

Dowód: treść tej jednostki redakcyjnej z tekstu pierwotnego ustawy, tj. z okresu wprowadzania jej do obiegu prawnego. 

Aktualnie obowiązujący przepis prawny zawiera normę nakazującą ujmować w uchwałach te kryteria, które ustawodawca uznał za niezbędne a jednocześnie spełniające warunek minimum potrzebnej regulacji. 

Wszystkie te kryteria są uwzględnione w kwestionowanej uchwale i rozpisane w punktach od 1.3.1 do 1.3.4. 

Z tego względu zarzut nie uwzględnienia wszystkich kryteriów przewidzianych ustawą należy uznać za chybiony. 

Jednym z zarzutów jest ogólnikowość kryteriów stanu technicznego budynków wynikająca z odstąpienia od indywidualizacji oceny ich kondycji. Ten zarzut wymaga szerszego omówienia z uwagi na wskazanie przepisów prawa budowlanego mających stanowić podstawę dokonywania ocen. 

Otóż, dokonywane oceny stanu technicznego mają na celu ustalenie czy w danym obiekcie mogą bezpiecznie przebywać (mieszkać) ludzie. Eksponowane w nich są takie zagadnienia jak konstrukcja budynku i jej wytrzymałość na różne zdarzenia, sprawność instalacji wodnych, gazowych, elektrycznych. Prezentowanie poglądu, że te zagadnienia powinny mieć wpływ na wysokość czynszu, bez wskazania czynników (mierników) tego przełożenia, jest podejściem mało konstruktywnym, nieprzydatnym dla gospodarowania zasobem. Nie ma w nim waloru poznawczego. 

Z przeprowadzonego sondażu wynika, że niemal wszystkie gminy w Polsce za kryterium oceny stanu technicznego przyjmują wiek budynków. Ten sposób postępowania jest analogicznym do zastosowanego przy amortyzacji maszyn, urządzeń, budynków i budowli, gdzie czynnik czasu ma decydujące znaczenie i nie stanowi o jego kwestionowaniu. 

A przecież ten sposób obliczania amortyzacji rzutuje w skali kraju na poziom kosztów uzyskania przychodów podmiotów prowadzących działalność gospodarczą a tym samym na poziom podatku dochodowego, stanowiącego istotne źródło dochodów budżetu państwa. 

Przyczyną nie sięgania po oceny techniczne na potrzeby ustalania czynszu, tzn. częściej niż nakazuje to prawo budowlane, są koszty uzyskiwania takich dokumentów. Dokonanie oceny 271 budynków mieszkalnych to wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych. W sytuacji, gdy gmina corocznie dofinansowuje gospodarkę mieszkaniową (w roku 2009 jest to kwota > 2 mln zł), powiększanie wydatków, które nie zwracają się w pobieranym czynszu, grozi zarzutem niegospodarności. 

Czynnik finansowy postulowanych rozwiązań ma duże znaczenie np. w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego. Były przykłady pytań kierowanych przez ten organ do Rządu RP o koszty finansowe orzeczenia niekonstytucyjności przepisów prawa, gdy stan faktyczny uzasadniał takie zachowanie. W drodze analogii można przyjąć ten sposób działania jako nie powodujący nieuzasadnionych wydatków. 

Kwestionowanie przyjęcia przez gminę tylko kryteriów wskazanych przez ustawodawcę prowadzić może do stawiania zarzutu pod adresem Sejmu, że wprowadził regulację prawną mało szczegółową. W ocenach indywidualnych różnie można postrzegać szczegółowość regulacji w zakresie czynników wartościujących poszczególne kryteria. Takie oceny nie mają nic wspólnego z brakiem legalności. Gdy w treści uchwały ujęte są wszystkie kryteria wskazane przez ustawodawcę, podjęta uchwała jest legalną. 

Organ, z przyczyn wyżej podanych wnosi o uznanie braku przesłanek do kwestionowania legalności uchwały z przyczyn podanych w tym zarzucie. 

Legalność przyjętych rozwiązań badał organ nadzoru i nie dopatrzył się uchybień sygnalizowanych przez skarżącego. Organ ten, specjalizujący się w kontroli poprawności legislacyjnej jednostek samorządu terytorialnego, uznał uchwałę za poprawnie skonstruowaną. 

Analiza zarzutu prowadzi do konstatacji, że zakres prokuratorskiej ingerencji w stanowieniu przez gminę prawa jest zbyt daleko idący. W ocenie organu nie jest to badanie legalności lecz chęć wpłynięcia na treść tego prawa według indywidualnych poglądów organu kontroli. 

Zarzut zaniechania stworzenia mechanizmów skutkujących obniżeniem czynszu najemcom o niskich dochodach, jest pozbawiony podstaw. Skarżący nie dokonał analizy uchwały w treści zmienionej uchwałą Nr LI/413/2009 roku Rady Miasta Świnoujścia z dnia 26 lutego 2009 roku w sprawie zmiany wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Świnoujścia na lata 2009-2013. Do treści zaskarżonej uchwały wprowadzony został punkt ,,1.9. Warunki obniżania czynszu", co nie zostało uwzględnione. 

Wprowadzony do uchwały przepis w całości spełnia wymogi określone w ust. 2 art. 7 ustawy. Z w/w powodów, zdaniem organu zarzut nie może być uwzględniony, jako oczywiście bezpodstawny. 

Dowód: kopia uchwały Rady Miasta Świnoujścia z 26.02.2009 r. Nr Ll/413/2009 

Zarzut trzeci, wkroczenie przez Radę Miasta Świnoujścia w materię uregulowaną w ustawie o dodatkach mieszkaniowych nie powinien skutkować nieważnością części uchwały zawierającej te treści. Nie są to treści normatywne. Mają walor informacji kierowanej do adresatów uchwały. Jest to skrótowe omówienie postanowień ustawy o dodatkach mieszkaniowych oraz podpowiedź dla osób, które mogą znaleźć się w trudnej sytuacji ekonomicznej, gdzie szukać ewentualnej pomocy finansowej i na jakich warunkach może być ona udzielona. Dopuszczalność umieszczenia w uchwale takich treści jest wynikiem podejścia legislacyjnego. Treści te zawarte są w rozdziale "Zasady polityki czynszowej". Są w nim reguły (zasady) ale też i treści o charakterze informacyjnym. "Polityczny" charakter części wypowiedzi podyktował (sprowokował) ustawodawca używając tego określenia w pkt 4 ust. 2 art. 21 ustawy, nakazując uchwalić "Zasady polityki czynszowej" . 

Zawarcie w uchwale nawet treści normatywnych, pochodzących z innych aktów prawnych, nie może skutkować jej nieważnością. Takie działanie, choć oceniane przez doktrynę i orzecznictwo jako naganne, nie narusza prawa powszechnie obowiązującego. Sposobu redagowania prawa nie reguluje akt normatywny powszechnie obowiązujący. Wskazania jak należy pisać akty prawne zawarte są w Rozporządzeniu Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 roku w sprawie" Zasad techniki prawodawczej" (Dz. U. Nr 1 00, poz. 908). Póki co, akty tego rodzaju nie są zaliczane przez Konstytucję RP do źródeł prawa powszechnie obowiązującego, wymienionych w jej art. 87. Kwestionowane działanie nie jest tworzeniem prawa bez podstawy zawartej w ustawie lub z przekroczeniem ustawowych upoważnień, z tego względu stawiany zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. 

Czynsze i ich wysokość to społecznie i politycznie ważne zagadnienia. Stopień emocji, wywoływany przez nie, zależy od kontekstu w jakim są oceniane. Co do zasady, patrząc z punktu widzenia najemcy, nie powinno ich być, a jak już są, są zawsze za wysokie. Idąc tym tropem, można o regulacjach prawnych dotyczących tych problemów dyskutować przyjmując za wzór zachowania właściwe poprzedniemu okresowi historii naszego kraju. 

Czynsze i ich wysokość mają również bezpośrednie przełożenie na stan techniczny zasobu mieszkaniowego gminy oraz na standard lokali. Ideałem jest osiągnięcie stanu, w którym wynajem mieszkań komunalnych będzie działalnością samofinansującą się. Cywilistyczne pojmowanie czynszu jako ekwiwalentu za wynajem lokalu zawiera w sobie, od strony finansowej, źródło finansowania wydatków związanych z jego utrzymaniem w należytym stanie oraz zysk dla właściciela. Dla gminy jest to wizja przyszłości. Do gospodarowania zasobem mieszkaniowym gmina dopłaca. W 2008 roku była to kwota 987 tys. złotych. W roku 2009 jest to 2.002.165 zł. 

Kwota bazowa czynszu za lokale komunalne wyliczona jest według reguł odgórnie narzuconych. Przyjmuje się, że czynsz w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku stanowi niezbędne minimum konieczne do prowadzenia racjonalnej gospodarki mieszkaniowej. Gmina Świnoujście tej minimalnej wielkości jeszcze nie osiągnęła. Dotowanie gospodarki mieszkaniowej odbywa się kosztem zaniechania realizacji wielu innych przedsięwzięć, np. z zakresu oświaty, służby zdrowia czy drogownictwa. 

Wzbudzanie u najemców lokali komunalnych wątpliwości co do legalności działań organów gminy, gdy płacony przez nich czynsz jest niższy od postulowanych jako minimum 3 % wartości odtworzeniowej, jest działaniem niewłaściwym szczególnie gdy, zdaniem organu, nie wykazano rażącego naruszenia prawa. 

Uwzględniając powyższe, wniosek o oddalenie skargi należy uznać za uzasadniony. 

Załączniki: 

1. skarga Prokuratora Okręgowego w Szczecinie z dnia 09.06.2009 r. 

2. kopia zaskarżanej uchwały Rady Miasta Świnoujścia 

3. dowody j.w. 

4. kopia odpowiedzi na skargę z dowodami j.w. 

5. pełnomocnictwo 

radca prawny

Edward Szczepaniak

Nr wpisu Sz-902

*   *   *

z dnia 29 września 2003 r. nr 113/IV/2003                                                                                                                                                                                             

w przedmiocie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 – 2008

oddala skargę kasacyjną

U Z A S A D N I E N I E

Wyrokiem z dnia 30 sierpnia 2007 r. sygn. II SA/Wa 2400/06 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie ze skargi rzecznika Praw Obywatelskich na uchwałę Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r.  nr 113/IV/2003 w przedmiocie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004-2008:

- stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w części dotyczącej pkt 1 podrozdziału „Zasady ustalenia wysokości stawek czynszu” w rozdziale IV załącznika do uchwały Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r. nr 113/IV/2003 w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta J. na lata 2004-2008 oraz orzekł, że zaskarżona uchwała nie podlega wykonaniu w części określonej w pkt 1 wyroku. 

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy.

Rada Miasta J. uchwałą z dnia 29 września 2003 r., nr 113/IV/2003 przyjęła program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004- 2008 stanowiący załącznik do tej uchwały.

Rzecznik Praw Obywatelskich w dniu 27 listopada 2006 r. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zaskarżył pkt 1 podrozdziału „Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" w rozdziale IV załącznika uchwały Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r., nr 113/IV/2003 w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 -2008. Przepisowi określającemu zasady ustalania stawek czynszu Rzecznik zarzucił naruszenie art. 7 ust. 1 oraz art. 21 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) oraz art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polski i wniósł o stwierdzenie jego nieważności. 

W uzasadnieniu skargi Rzecznik podniósł, że w rozdziale IV załącznika do uchwały zawarto zasady polityki czynszowej. Z punktu 1 ogólnych „zasad polityki czynszowej" wynika, że z uwagi na stan techniczny i niski standard mieszkaniowego zasobu Gminy oraz konieczność powstrzymywania procesu jego dalszej dekapitalizacji, Miasto J. będzie kontynuować aktywną politykę czynszową, ustalając czynsze na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie niepogorszonym i na stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów. Z powołanego przepisu płynie wniosek, że ogólny standard lokali komunalnych w J. jest bardzo niski, co spowodowane jest wieloletnimi zaniedbaniami w sferze remontów oraz, że likwidacja tych zaniedbań, a także utrzymanie zaniedbanych budynków i lokali w stanie niepogorszonym, miało decydujący wpływ na określenie w uchwale zasad ustalania stawek czynszu najmu.

Stosownie do punktu 1 w podrozdziale „Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta J. stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oblicza się przy zastosowaniu wzoru:

stawka czynszu = 6 zł [(mx0,025)-wx0,01)+1]

m - ilość mediów; media: 1) woda, 2) gaz, 3) kanalizacja, 4) centralne ogrzewanie),

w - ilości spełnionych kryteriów; kryteria: 1) lokale w budynkach budowanych przed 1980 r., 2) lokale usytuowane na I i powyżej III kondygnacji w budynkach

posiadających więcej niż III kondygnacje, 3)  lokale usytuowane  w   budynkach w położonych poza centrum miasta, które ograniczono wymienionymi w tym pkt. ulicami.

Ustalona w powyższy sposób stawka, zgodnie z punktem 2 ww. podrozdziału, począwszy od 2005r. wzrasta na dzień 1 lipca każdego roku o stopień inflacji i nie może przekroczyć 3 % wartości odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich, tak określony w przytoczonych uregulowaniach punktu 1 podrozdziału „Zasady ustalania stawek czynszu" załącznika do uchwały, sposób ustalania stawek czynszu najmu lokali mieszkalnych pozostaje w kolizji z obowiązującym prawem. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu, mieszkaniowego, właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość  użytkową a  w szczególności: 1) położenia budynku, 2) położenia lokalu w budynku, 3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu, 4) ogólnego stanu technicznego budynku. Powołany przepis nakłada na radę gminy obowiązek ustalenia stawek czynszu oraz zróżnicowania ich w zależności od czynników określonych ustawowo. Uchwała rady gminy różnicująca stawki musi zawierać wszystkie czynniki wymienione w ustawie i nie może żadnego z nich pomijać. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich w zaskarżonej części uchwały Rada Miasta J. nie uwzględniła wszystkich czynników wpływających na podwyższenie lub obniżenie wartości użytkowej lokalu. O ile można uznać, że w uchwale uwzględniono, jako czynnik obniżający wartość użytkową lokalu położenie budynku oraz położenie lokalu w budynku, to nie sposób uznać, że określenie budowy budynku jako daty granicznej, od której uzależniono ewentualnie  obniżenie stawki bazowej czynszu, stanowi którykolwiek z czynników wymienionych w art. 7 ust. 1 pkt 1-4. Mógłby to być jedynie czynnik z punktu 4 (ogólny stan techniczny budynku), nie wydaje się jednak racjonalne założenie, że wszystkie budynki wybudowane przed 1980 r. są w jednakowym stanie technicznym. Stąd też w ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich w punkcie 1 podrozdziału zasady „ustalania wysokości stawek czynszu" załącznika do uchwały nie uwzględniono w ogóle - jako czynnika różnicującego wysokość stawek czynszu najmu - ogólnego stanu technicznego budynku. Jako standard przyjęto, że lokale komunalne nie są wyposażone w żadne media poza elektrycznością. Każde z mediów (woda, kanalizacja, gaz, centralne ogrzewanie) stanowi bowiem czynnik podwyższający wartość użytkową lokalu. Takie rozwiązanie wydaje się sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem i nie odpowiada ogólnym standardom cywilizacyjnym w Polsce. Założenie że normą jest wynajmowanie przez gminę mieszkań wyposażonych wyłącznie w elektryczność i przyjęcie, że każde inne z mediów w lokalu stanowi czynnik niejako „luksusowy", podwyższający jego wartość użytkową, budzi sprzeciw z gdyż przyjmując, jako normę, tak niski standard lokalu gmina w istocie sankcjonuje swoje wieloletnie zaniedbania w sferze remontów i prowadzi do utrwalenia w świadomości społeczności gminnej, że utrzymywanie komunalnego zasobu mieszkaniowego na tym poziomie, jeśli chodzi o standard techniczny, jest czymś normalnym i oczywistym. Rzecznik zwrócił też uwagę, iż przyjęcie, że każdy z określonych w uchwale czynników, wpływających na obniżenie wartości użytkowej lokalu, obniża stawkę bazową czynszu zaledwie o 1%, wskazuje, iż zróżnicowanie to nie ma większego wpływu na realną wysokość czynszu, można je zatem oceniać jako iluzoryczne. Mechanizm ustalania wysokości stawek czynszu został w całości podporządkowany przede wszystkim stworzeniu warunków do likwidacji wieloletnich zaniedbań w sferze remontów. Z treści zaś art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że czynsz najmu ma być przede wszystkim powiązany z aktualną wartością użytkową wynajmowanego lokalu mieszkalnego, jako świadczenie ekwiwalentne do świadczenia wynajmującego, polegającego na udostępnieniu najemcy lokalu mieszkalnego w określonym stanie. Czynsz najmu nie może natomiast stanowić zasadniczego źródła finansowania przez gminę remontu lokali. Z postanowień rozdziału VII pkt 3 załącznika do uchwały wynika, że jako główne źródło finansowania inwestycji i utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy w latach 2004-2008 przyjęto właśnie wpływy z czynszów. Tymczasem w uchwale brak jest jakiegokolwiek powiązania pomiędzy wpływami z czynszów płaconych za konkretne lokale, a wydatkowaniem przez gminę środków z tych wpływów na „likwidację zaniedbań w sferze remontów" tych właśnie lokali, czy budynków, w których się one znajdują. Również z tego powodu przyjęte w punkcie 1 „Zasad ustalania wysokości stawek czynszu" uregulowania są niezgodne z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo Rzecznik podniósł, że zgodnie z art. 21   ust.  2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, w brzmieniu obowiązującym  od  dnia  1 stycznia 2005 r. wieloletni  program  gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien obejmować także warunki obniżania czynszu, o którym mowa w art. 7 ust. 2 tej ustawy. Zatem z dniem 1 stycznia 2005 r. gminy zostały zobligowane do wprowadzenia do uchwały w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy warunków obniżania czynszu. Takich postanowień w uchwale Rady Miasta J. brak, co przesądza o tym, iż pkt 1 podrozdziału „Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" pozostaje w kolizji z art. 21 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ponadto została naruszona wyrażona w art. 7 Konstytucji RP zasada legalizmu. Podjęta uchwała, jako prawo miejscowe, powinna odpowiadać wymogom, jakie stawiane są przepisom powszechnie obowiązującym i nie może pozostawać w sprzeczności z aktem wyższego rzędu, jakim jest ustawa. W tym wypadku jednak Rada Miasta J. tej zasady nie przestrzegała, ponieważ pominęła w uchwale kwestie, do których określenia zobowiązała ją ustawa o ochronie praw lokatorów.

W odpowiedzi  na  skargę  Burmistrz Miasta J. stwierdził, że zarzuty postawione w skardze przez Rzecznika Praw Obywatelskich są niezasadne. Podniósł, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksy Cywilnego nałożyła na rady gminy obowiązek uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na co najmniej 5-cio letni okres i o określonym zakresie tematycznym. Taką uchwałę w dniu 29 września 2003r. Rada Miasta J. podjęła. W rozdziale IV pt: „Zasady polityki czynszowej" podjętej uchwały został zamieszczony podrozdział pt: „Zasady ustalania wysokości stawek czynszu", w którym zamieszczono wzór matematyczny określający wysokość stawek czynszu w poszczególnych budynkach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta J. Zamieszczony algorytm uwzględnia  wszystkie czynniki wymienione w art. 7 powołanej  ustawy, mające wpływ na wartość użytkową lokali wchodzących w zasób lokali miasta J. Za chybione Burmistrz Miasta J. uznał argumenty Rzecznika sugerujące, że dokonany w Strategii podział budynków na wybudowane przed 1980r. i po tej dacie, nie uwzględnia jednego z najważniejszych czynników wymienionych w powołanym artykule ustawy tzn. ogólnego stanu technicznego budynków. Ponadto nie zgodził się ze stanowiskiem, że niemożliwe jest aby standard podstawowy budynków obejmował wyłącznie wyposażenie lokalu w elektryczność, a pozostałe media takie jak woda, kanalizacja, gaz, centralne ogrzewanie stanowiły czynnik podwyższający wartość użytkową lokalu. Wskazał bowiem, iż do 1980r. nie wybudowano na terenie Miasta J. żadnego nowego budynku wielorodzinnego, który powiększyłby zasób mieszkaniowy gminy. Około 98% budynków w mieście to przedwojenne, w większości drewniane budynki o jednakowym stanie technicznym. W związku z tym, ustalony podział budynków pod względem stanu technicznego jest jak najbardziej prawidłowy i zgodny ze stanem faktycznym. Stawki dotyczące mediów były ustalone zgodnie z art. 7 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, gdzie ustawodawca narzuca obowiązek podwyższenia lub obniżania stawki czynszu w zależności od wyposażenia w urządzenia techniczne i instalacje. Powyższe nie ma nic wspólnego ze standardem mieszkań jak twierdzi Rzecznik, a jedynie różnicuje stawkę czynszu ze względu na wyposażenie lokali w media. Za niezasadny zarzut Burmistrz uznał kwestę braku jakiegokolwiek powiązania pomiędzy wpływami z czynszów płaconych za konkretne lokale, a wydatkowaniem przez gminę środków z tych wpływów na „ likwidację zaniedbań w sferze remontów" tych właśnie lokali, czy budynków, w których się one znajdują. Wyjaśnił, że wpływy czynszowe  (umieszczone w  rozdziale VII pkt 3) są bezpośrednio  powiązane z wysokością wydatków na budynki komunalne (umieszczone w rozdział VI pkt 1). Po analizie przychodów i wydatków wyraźnie widać, że część inwestycyjna jest pokryta z innych źródeł. Z czynszów pokrywa się jedynie remonty bieżące, eksploatacje oraz koszty zarządu. Część z wpływających do budżetu miasta opłat czynszowych tworzy fundusz przeznaczony na remonty i modernizacje  budynków  całego  zasobu mieszkaniowego. Ustalony  i  zatwierdzony  plan remontów  pozwala na planową gospodarkę remontową. Analiza potrzeb remontowych oraz planów remontów i modernizacji wynika ze stanu technicznego budynków i rozłożona jest na poszczególne lata. Opracowanie planu remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego gminy pozwala na wytyczenie zasadniczych kierunków działań w tej dziedzinie, prowadzących do optymalizacji  i realizacji wydatkowania ograniczonych środków finansowych, jakie gmina może przeznaczyć na ten cel. Przy planowaniu remontów i modernizacji wykorzystywane są okresowe przeglądy budynków, przeprowadzane w zakresie wymaganym przez art. 62 ustawy Prawo budowlane. Wszystkie potrzeby remontowo - modernizacyjne ustalane są w ten sposób, aby zapewnić dbałość o wszystkie obiekty w jednakowym stopniu. Opracowana polityka czynszowa powinna zapewnić samowystarczalność finansową w gospodarce mieszkaniowej. Ustalona wysokość czynszów pokrywa koszty bieżącego utrzymania budynków oraz zapewnia zgromadzenie środków na remonty.

Wojewódzki Sąd w Warszawie uznał, że skarga Rzecznika Praw Obywatelskich jest uzasadniona. Zdaniem Sądu podstawę prawną wydania zaskarżonej uchwały Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r., nr 113/IV/2003 w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 - 2008 stanowi przepis art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591, ze zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). 

Mocą ww. przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów (...) rady gmin zostały zobowiązane do uchwalenia opracowanego na co najmniej pięć kolejnych lat wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin. Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 4 tej ustawy, przedmiotowy program w szczególności również powinien obejmować zasady polityki czynszowej. Jednym z elementów polityki czynszowej jest stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. W świetle postanowień art. 7 pkt 1-4 powołanej ustawy (w brzmieniu obowiązującym w dniu podjęcia zaskarżonej uchwały), w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 1) położenia budynku, np. centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca, 2) położenia lokalu w budynku, np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu, 3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, 4) ogólnego stanu technicznego budynku. Konstrukcja powołanego przepisu, czego strony nie kwestionują, nakłada na gminę obowiązek ustalenia stawki czynszu z uwzględnieniem wszystkich enumeratywnie wymienionych w tym przepisie czynników. Przesłanki zasadnicze muszą być bezwzględnie respektowane w każdej uchwale rady gminy, niezależnie od okoliczności faktycznych rzeczywistych uwarunkowań. Sporne pomiędzy stronami jest zaś to, czy podjęta uchwała w zaskarżonej części uwzględnia czynnik obniżający wartość użytkową lokalu mieszkalnego o element wymieniony w pkt 4 artykułu 7 ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Zasady ustalania wysokości stawek czynszu w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Rada Miasta J. określiła w pkt 1 podrozdziału „Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" w rozdziale IV „Zasady polityki czynszowej" załącznika do uchwały, ustalając, że w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta J. stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oblicza się przy zastosowaniu wzoru: stawka czynszu = 6 zł [(mx0,025)-wx0,01)+1]. Jako czynnik podwyższający stawkę czynszu, z uwagi na podniesienie wartości użytkowej lokali mieszkalnych, przyjęto ilość mediów (we wzorze „m"), tj. 1) woda, 2) gaz, 3) kanalizacja, 4) centralne ogrzewanie. Jako czynnik pomniejszający wartości lokali mieszkalnych ustalono ilość spełnionych kryteriów (we wzorze „w"), którymi są: 1) lokale w budynkach budowanych przed 1980 r., 2) lokale usytuowane na I i powyżej III kondygnacji w budynkach posiadających więcej niż III kondygnacje, 3) lokale usytuowane w budynkach położonych poza centrum miasta, które ogranicza się wymienionymi w tym punkcie ulicami.

W ocenie Sądu, ma uzasadnione podstawy twierdzenie Rzecznika Praw Obywatelskich, że określenie daty budowy budynku, jako daty granicznej, od której uzależniono pomniejszenie stawki bazowej czynszu, nie stanowi czynnika różnicującego wysokości stawki czynszu z uwagi na stan techniczny budynku. Dokonany podział na lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wybudowanych przed i po 1980 r. z punktu widzenia prawnego nie określa w jakim stanie technicznym znajdują się budynki pozostające w zasobie gminnym. W tym zakresie miarodajne są przepisu ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.), bowiem normują one m.in. działalność związaną z utrzymaniem obiektów budowlanych w odpowiednim stanie technicznym, określonym szczegółowymi przepisami wykonawczymi o charakterze techniczno - budowlanym. Zgodnie z art. 62 ust. 1 tej ustawy, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: 

a) elementów budynku,  budowli  i  instalacji  narażonych na szkodliwe  wpływy atmosferyczne i  niszczące działania   czynników   występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1.000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;

4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy.

Zatem to wyniki kontroli okresowej i przeglądów technicznych budynków, a nie ustalenie granicznej daty ich wybudowania, dają rzetelny, kompleksowy i zgodny z obowiązującymi przepisami pogląd na ogólny stan techniczny obiektów budowlanych.

Dodatkowo Sąd I instancji podniósł, że zgodnie „Opisem stanu istniejącego" rozdziału II załącznika do przedmiotowej uchwały z dnia 19 września 2003 r. lokale gminne Miasta J. usytuowane zostały w 98 % w budynkach wzniesionych przed rokiem 1945, a tylko ok. 2 % mieszkań znajdowało się w budynkach wzniesionych w latach 1945 -1995 r. Przy zachowaniu przyjętych uchwałą zasad ustalania wysokości stawki czynszu, w praktyce tylko nieliczna grupa najemców, zamieszkałych w budynkach stanowiących nie więcej niż 2% zasobów gminnych, zostałaby objęta czynnikiem wpływającym na wartość użytkową lokalu. Dla pozostałych najemców czynnik ten miałby charakter stały. Świadczy to o nierealizowaniu przez samorząd gminny przy uchwalaniu prawa konstytucyjnej zasady sprawiedliwości społecznej. Biorąc również pod uwagę, że każdy z określonych w uchwale czynników wpływających na obniżenie wartości użytkowej lokalu, obniża stawkę bazową o 1 %, to dodać należy, iż zróżnicowanie to nie ma realnego wpływu na rzeczywistą wysokość czynszu i stanowi jedynie działanie pozorne.

W związku z powyższym Sąd I instancji uznał, że uchwała Rady Miasta J. w zaskarżonej części w rażący sposób narusza art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 4. w zw. z art. 7 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Nie zostały w niej uwzględnione wszystkie zasadnicze, bezwzględnie wiążące kryteria różnicujące stawkę czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu wymienione w art. 7 powołanej ustawy. Nie uwzględniono bowiem czynnika różnicującego, o którym mowa w pkt 4 powołanego artykułu, ogólnego stanu technicznego budynku. W wyroku z dnia 22 października 1998 r., III RN 71/98 (publik. OSNAPiUS 1999 r., nr 23, poz. 738), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że czynniki wskazane wprost w art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (w sprawie niniejszej odpowiednio art. 7 pkt 1-4 ustawy o ochronie praw lokatorów ….) należy traktować jako obowiązujące w tym znaczeniu, że w każdym przypadku muszą być one uwzględnione jako przesłanki prawne różnicowania stawek czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej, które ustalane są w uchwale rady gminy. Równocześnie wyliczenie tego rodzaju czynników w art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie ma charakteru wyliczenia zamkniętego, nie wyklucza więc możliwości i potrzeby uwzględnienia przez radę gminy - stosownie do okoliczności, miejsca i czasu - ewentualnie także innych czynników mających znaczenie dla podwyższenia lub obniżenia wartości użytkowej lokalu. Dopiero w nawiązaniu do stawek czynszu zróżnicowanych w ten sposób w uchwale rady gminy, możliwe jest w każdym konkretnym przypadku, stosownie do walorów danego lokalu mieszkalnego, określenie prawidłowej stawki czynszu należnego za 1 m2 powierzchni użytkowej tego lokalu, co ma bezpośrednie znaczenie dla sytuacji prawnej najemcy tego lokalu. Przepisem art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie tylko wprowadzona została zasada nakazująca różnicowanie stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przy uwzględnieniu czynników mających wpływ na zróżnicowanie jego wartości użytkowej, lecz także wskazane zostały te spośród takich czynników, które sam ustawodawca uznał za prawnie relewantne w celu wprowadzania tego rodzaju zróżnicowań stawek czynszu.

Skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego od powyższego wyroku złożyła Gmina J. zaskarżając wyrok w całości i wniosła

- o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości na podstawie  art. 183 § 2 pkt 1 prawa o postępowaniu przed  sądami administracyjnymi i odrzucenie skargi Rzecznika Praw Obywatelskich z uwagi na jej złożenie po upływie ustawowego terminu, gdyż zaskarżona uchwała nie  jest aktem prawa miejscowego względnie

-  o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie  w celu dokonania oceny charakteru zaskarżonej uchwały oraz ponowne dokonanie oceny przez Sąd I instancji możliwego sposobu określenia przez radę gminy ogólnego stanu technicznego budynków przy wyliczaniu stawki czynszowej.

W skardze kasacyjnej zgłoszono również żądanie zasądzenia zwrotu kosztów postępowania

Zaskarżonemu wyrokowi Gmina Miasta J. zarzucała naruszenie:

I. przepisów prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, tj-:

1). art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733, ze zm.) w zw. z art. 87 ust. 2 Konstytucji RP i art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591, ze zm.) oraz w zw. z art. 141 §4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), poprzez błędną ich wykładnię przejawiająca się w istocie w braku jakiejkolwiek oceny charakteru zaskarżonej uchwały Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r., a jednocześnie wyrokowanie wobec niej, przy błędnym jej potraktowaniu jako aktu prawa miejscowego, mimo iż Sąd nie wskazał w wyroku, czy zaskarżona uchwała jest takim aktem,

2). art. 1 §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) w zw. z art. 7 pkt 1-3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733, ze zm.), poprzez błędne ich zastosowanie przejawiające się w stwierdzeniu nieważności uchwały Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r. w takiej części jej treści, która nie narusza prawa, a odpowiada treści art. 7 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

3). art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733, ze zm.), poprzez błędną jego wykładnię przejawiającą się w uznaniu, iż pojęcie ogólnego stanu technicznego budynków nie jest możliwe do określenia poprzez wskazanie czasu, kiedy budynek został wniesiony.

II. przepisów postępowania, które ma istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 147 pkt 2 w zw. z art. 3 §1, art. 53 §3, art. 58 §1 pkt 2 i art. 141 §4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) oraz w zw. z art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591, ze zm.), poprzez uchybienie zawartym w nich dyspozycjom, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdzie wpływ ten przejawia się w niedopuszczalności rozpoznania skargi Rzecznika Praw Obywatelskich, jako złożonej z uchybieniem terminowi określonemu w art. 53 §3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że zakwestionowana w zaskarżonym wyroku Sądu z dnia 30 sierpnia 2007 r. uchwała Rady Miasta J. Nr 113/IV/2003 z dnia 29 września 2003 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 - 2008, wydana została m.in. na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733, ze zm.), według którego rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, którego zawartość treściowa winna obejmować elementy określone w art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z powołanego przepisu art. 21, ani też z jakiegokolwiek innego przepisu powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie wynika literalnie, aby uchwała rady  gminy w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, była aktem prawa miejscowego. Z pewnością nie można uznać, aby taki charakter, tj. charakter przepisów prawa miejscowego, miały zapisy uchwały Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r., zakwestionowane przez Sąd w zaskarżonym wyroku, dotyczące zasad ustalania wysokości stawek czynszu, jako zawarte w rozdziale dotyczącym zasad polityki czynszowej, ponieważ już z samego tytułu tego rozdziału, mającego swoje źródło w art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika, że są to  zasady  polityki  gminy  w  tym  zakresie,  a nie  normy  wiążące  członków wspólnoty samorządowej.

Odnośnie zarzutu wymienionego w pkt I 2 skarżąca zarzuciła, że w zaskarżonym wyroku Sąd uznał, iż uchwała Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r. nie uwzględnia czynnika różnicującego wysokość stawki czynszu w postaci ogólnego stanu technicznego budynku, wynikającego z art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie stanowi bowiem, w ocenie Sądu, takiego czynnika fakt, iż w algorytmie wyliczania stawki czynszowej, za ogólny stan techniczny budynku Rada Miasta J. przyjęła rok jego budowy, poprzez rozgraniczenie terminu budowy dokonanej przed 1980 r., i po 1980 r. 

Zdaniem skarżącej Sąd nie podważył zgodności zaskarżonej uchwały Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r. z art. 7 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Mimo to stwierdził nieważność tej części uchwały, w której jej treść jest zgodna z powołanym art. 7 pkt 1-3. W ten sposób Sąd wyeliminował z obrotu prawnego tę część uchwały, która nie narusza prawa, co wykracza poza uprawnienia Sądu określone w art. 1 §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz w art. 3 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W żaden bowiem sposób Sąd nie wykazał w zaskarżonym wyroku, aby zakwestionowana przez niego część uchwały nie mogła być stosowana w obrocie prawnym bez tego z elementów, którego brak jest - zdaniem Sądu - w omawianej uchwale Rady Miasta J. W ocenie skarżącej Sąd nie może dokonywać arbitralnej oceny legalności działania organów samorządu terytorialnego, bez jej uzasadnienia, zwłaszcza w przypadku, gdy określona treść uchwały, mająca oparcie w przepisach prawa, nie może pozostać w obrocie prawnym tylko dlatego, iż zdaniem Sądu nie zawiera wszystkich elementów prawem określonych. Sąd musi wskazać, dlaczego uchwała w istniejącej treści nie może pozostać w obiegu prawnym. Tego nie ma w zaskarżonym wyroku, co narusza art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z art. 7 pkt 1-3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Odnośnie przyjęcia w przedmiotowej uchwale dla oceny stanu technicznego terminu wzniesienia budynku w ocenie Rady Miasta J., okoliczność ogólnego stanu technicznego budynku może być ustalona na podstawie stwierdzenia, kiedy budynek został wzniesiony, ponieważ stan ten możliwy jest do jednoznacznej identyfikacji także poprzez stwierdzenie, czy budynek wzniesiono przed 1980 r., czy też po 1980 r., jak przyjęto w uchwale Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r. Budynki wzniesione przed 1980 r. charakteryzują się bowiem identycznymi w zasadzie elementami w zakresie stopnia technicznego ich zużycia, tak również budynki wzniesione po 1980 r. Z dokonanej analizy stanu faktycznego wynika bowiem, że istotne zróżnicowanie w technicznym stanie budynków objętych komunalną gospodarką czynszową daje się wyodrębnić poprzez stwierdzenie, czy budynek wzniesiono przed 1980 r., czy też po 1980 r. Zdaniem skarżącej treść art. 7 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie stoi zatem na przeszkodzie takiemu określeniu czynnika ogólnego stanu technicznego budynków, jak uczyniono to w uchwale z dnia 29 września 2003 r.

Naruszenia prawa procesowego skarżąca upatrywała w tym, że według art. 53  § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), Rzecznik Praw Obywatelskich  może wnieść skargę w terminie sześciu miesięcy od dnia doręczenia stronie rozstrzygnięcia w sprawie indywidualnej, a w pozostałych przypadkach w terminie sześciu miesięcy od dnia wejścia w życie aktu lub podjęcia innej czynności uzasadniającej wniesienie skargi. Termin ten nie ma zastosowania do wnoszenia skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. 

Jeżeli przyjąć, iż kwestionowana przez Rzecznika Praw Obywatelskich uchwała Rady Miasta J. z dnia 29 września 2003 r., nie jest aktem prawa miejscowego, co wyżej uzasadniono, to skarga ta została złożona po upływie terminu sześciu miesięcy wobec powołanej uchwały z dnia 29 września 2003 r., skoro skarga nosi datę 15 listopada 2006 r. Skarga podlegała zatem odrzuceniu na podstawie art. 58 §1 pkt 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Konsekwentnie, Sąd nie mógł wyrokować na podstawie art. 147 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, stwierdzając nieważność uchwały z dnia 29 września 2003 r. chociażby w części, skoro upłynął ponad jeden rok od dnia jej podjęcia. Zaskarżony wyrok narusza zatem również art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 nr 142 poz. 1591 ze zm.). 

Ponieważ Sąd nie odniósł się w uzasadnieniu wyroku w jakikolwiek sposób do tej kwestii, to naruszył art. 141 § 4 p.p.s.a., a naruszenie to ma  istotny wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł o jej oddalenie. 

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Zgodnie z treścią art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270 ze zm. dalej p.p.s.a) skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:

naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie

naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy

Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania.  Związanie Naczelnego Sądu Administracyjnego podstawami skargi kasacyjnej wymaga prawidłowego ich określenia w samej skardze. Oznacza to konieczność powołania konkretnych przepisów prawa, którym- zdaniem skarżącej uchybił Sąd I instancji, uzasadnienia zarzutu ich naruszenia, a w razie zgłoszenia zarzutu naruszenia prawa procesowego – wykazania dodatkowo, że to wskazane uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. 

W swej istocie zarówno zarzut dotyczący naruszenia przepisów prawa materialnego eksponowany w pkt I ppkt 1 skargi, jak i  zarzut przedstawiony w pkt II skargi, a dotyczący naruszenia przepisów postępowania dotyczy tego, czy Uchwała Rady Miasta J. nr 113/IV/2003 z dnia 29 września 2003 r. w sprawie  programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004-2008 jest aktem prawa miejscowego. 

Art. 94 Konstytucji RP (Dz. U. z 1997 nr 78 poz. 483) stanowi, że „organy samorządu terytorialnego oraz terenowe organy administracji rządowej, na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie, ustanawiają akty prawa miejscowego na obszarze działania tych organów. Zasady i tryb wydawania aktów prawa miejscowego określa ustawa”. 

Z art. 40 ust 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 nr 142, poz. 1591 ze zm.) wynika, że ustawodawca przyznał radzie gminy kompetencje stanowienia aktów prawa miejscowego obowiązujących na obszarze gminy, na podstawie upoważnień ustawowych. W rozpoznawanej sprawie takie uprawnienia stwarzał dla rady gminy przepis art. 21 ust 1 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 nr 71 poz. 733) który w dacie podejmowania uchwały brzmiał „rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowymi zasobami gminy”. Ustęp 2 przytoczonego artykułu wskazuje, że program powinien obejmować również zasady polityki czynszowej. 

Skoro w przedmiotowej uchwale Rady Miasta J. nastąpiła konkretyzacja regulacji ustawy i odnosi się do wszystkich obywateli Miasta J. korzystających z mieszkaniowego zasobu miasta, to uchwała ta ma przymiot aktu prawa miejscowego. 

Rzecznik Praw Obywatelskich wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego uzasadnił ten element skargi i wywiódł dlaczego uważa, że przedmiotowa uchwała ma cechy aktu prawa miejscowego.  

Podzielenie tego poglądu prezentowanego w skardze przy braku jego kwestionowania przez Gminę Miasta J. – na etapie kontroli uchwały sprawowanej prze Sąd I instancji nie stanowi naruszenia prawa materialnego. Zgodnie z brzmieniem art. 174 pkt 1 p.p.s.a naruszenie prawa materialnego może nastąpić przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Błędna wykładnia to mylne zrozumienie przepisu. Naruszenie prawa przez niewłaściwe zastosowanie – to wadliwe uznanie, że ustalony w sprawie stan faktyczny odpowiada określonej normie prawnej. Wyrok Sądu I instancji powyższych wad nie zawiera.

Stwierdzenie nieważności części uchwały przez Sąd  wskazuje jednoznacznie, że podjętą uchwałę potraktowano jako akt prawa miejscowego (przepis gminy). Brak przywołania w uzasadnieniu wyroku art. 94 ust 1 ustawy o samorządzie gminnym nie można potraktować jako uchybienia procedurze z art. 141 § 4 p.p.s.a które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W doktrynie wskazuje się, że upoważnienie do stanowienia aktów prawa miejscowego może przybrać postać delegacji szczególnej lub generalnej. Szczegółowe upoważnienie ustawowe określa materię, która może być przedmiotem regulacji w drodze aktu prawa miejscowego i organy kompetentne, do jego wydania.  W art. 21 ust 2 pkt 1-8 ustawy o ochronie praw lokatorów ….( Dz. U. z 2001 r. nr 71, poz. 733) wskazano co wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy winien zawierać. Wśród elementów  programu, wymieniono także „zasady polityki czynszowej”. Jest oczywistym, że przy ocenie aktu prawa miejscowego Sąd kontrolujący go musi mieć na uwadze to, że akt ten nie może naruszać nie tylko przepisów ustawy, zawierających delegację do jego ustanowienia, ale również przepisów Konstytucji oraz  innych ustaw pozostających w pośrednim bądź bezpośrednim związku z regulowaną materią.  Art. 7 ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 nr 71, poz. 733) zawiera wskazania co w jednym z elementów polityki czynszowej  jakim jest stawka czynszu właściciel winien uwzględnić.

Przepis w dacie uchwalenia uchwały brzmiał:

„w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych  właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

położenie budynku, np. centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca,

położenie lokalu w budynku, np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu,

wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan,

ogólny stan techniczny budynku.”

Zasadnie Sąd I instancji zwrócił uwagę, że skoro przepis używa sformułowania „w szczególności” to elementy z pkt od 1 do 4 muszą być wzięte pod uwagę, jednak ustawodawca nie wyklucza, że jeszcze inne elementy mogą wpłynąć na obniżenie bądź podwyższenie  czynszu. Należy jednak uznać, że uwzględnienie elementów z pkt 1 do 4 stanowią minimum, które uchwałodawca powinien uwzględnić. Skoro jednym z nich jest ogólny stan techniczny budynku, to wskazuje na to, że stan budynków winien być sprawdzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. 

I tu prawidłowo Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazuje na przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane kwestionując hipotetycznie przyjęty w uchwale podział na budynki wzniesione przed 1980 r. i po 1980 r. Nie można podzielić prezentowanej w skardze argumentacji, że  elementy o których mowa w pkt od 1 do 3 były prawidłowo określone stąd niezasadnie Sąd uchylił w tej części uchwałę. 

Otóż istotnym jest, że w uchylonej i określonej w wyroku I instancji części uchwały przyjęto wzór obliczenia stawki czynszu. Skoro jeden z elementów przyjętego wzoru, nie odpowiada prawu, znaczy to, ze każdorazowo obliczana stawka czynszu będzie wadliwie wyliczana. 

Wyjątkowo chybionym jest żądanie skargi kasacyjnej, aby to Sąd  I instancji dokonał oceny możliwego sposobu określenia przez Radę Miasta J. ogólnego stanu technicznego budynków  przy wyliczeniu stawki czynszowej, gdyż powyższe żądanie wykracza poza normy kontroli sprawowanej przez Sąd, a określone w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r.  Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.). Wprawdzie Sąd I instancji, nie wytknął Rzecznikowi Praw Obywatelskich, że wnosząc skargę powołał się na przepisy art. 7 ust 1 pkt 1-4 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz art. 21 ust 2 pkt 4 w brzmieniu nie obowiązującym w dacie podejmowania uchwały przez Radę Miasta J., jednak kontrola uchwały w części zakwestionowanej przez Rzecznika Praw Obywatelskich przeprowadzona przez  Sąd I instancji odniosła się do prawidłowo przywołanego stanu prawnego z uwzględnieniem przepisów art. 134 § 1 p.p.s.a. 

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną.