Jeżeli Janusz Żmurkiewicz chce w taki sposób gospodarować mieniem miasta to  niech da sam dobry przykład i wydzierżawi działkę szwagra na 30 lat na identycznych warunkach...

E-r-i-s-o-w-e   ł-z-y...

... czyli czy można poważnie traktować firmę Hotele SPA Dr Irena ERIS sp. z o. o. z siedzibą

 w Warszawie?  

Nadal trwa walka polityczna na tle rezygnacji Ireny Eris z 10-groszowej dzierżawy nadmorskiej działki             w Świnoujściu. Najbardziej aktualnym jej elementem jest opublikowany w szczecińskim wydaniu Gazety Wyborczej wywiad z Henrykiem Orfingerem, małżonkiem Ireny Eris, pod znamiennym tytułem: 

 Henryk Orfinger: Żona po prostu się popłakała

U c z c i w o ś ć     O r f i n g e r a

Wyróżniona przez redaktora Andrzeja Kraśnickiego (juniora) główna teza wywiadu, brzmi następująco:

- Myślę, że gdyby PO była w Świnoujściu u władzy, zrobiłaby to samo, co prezydent Żmurkiewicz. Nie wierzę, że są tak bezmyślni i głupi - mówi Henryk Orfinger, przewodniczący rady nadzorczej firmy Dr Irena Eris. 

 Straszna jest wymowa tych słów! Rozumiem je następująco: bezmyślni i głupi są ci, którzy nie kradną. 

Wynika z nich, że uczciwi samorządowcy nie istnieją, bo gdyby dzisiejsza opozycja objęła władzę, zrobiłaby to samo, co prezydent Żmurkiewicz!  

   Być może takie poglądy wynikają z dotychczasowych doświadczeń Henryka Orfingera w innych gminach. 

Rzuca to nieciekawe światło (a raczej kładzie się cieniem), na dotychczasowych inwestycjach tej firmy...

Z mojego życiowego doświadczenia wynika, że tylko ludziom nieuczciwym zależy na rozpowszechnianiu poglądu, iż ludzi uczciwych nie ma...

E k o n o m i c z n a   m y ś l    O r f i n g e r a

   Przejdźmy teraz do wyrażanych przez Henryka Orfingera poglądów ekonomicznych:

(...) zleciliśmy wycenę działki. Gotowa była we wrześniu 2008, a więc jeszcze zanim zaczął się kryzys. Okazało się, że działka warta jest nieco ponad 12 mln zł (...) Jakby pan policzył, według tych warunków, które mieliśmy w umowie, to z czynszu płaconego przez 30 lat wychodzi około 11 mln zł. Mówimy o dzisiejszych warunkach, bo w umowie jest uwzględniona indeksacja. Można powiedzieć, że czynsz jest rozłożony na lata. Jest, ale działka pozostaje wciąż własnością miasta i jeśli Świnoujście chciałoby ją kiedyś sprzedać, to sprzedałoby ją za dużo większe pieniądze.

   Redaktor Andrzej Kraśnicki (junior) nie skorzystał z propozycji swojego rozmówcy i nie policzył, czyli nie sprawdził wyliczanki Henryka Orfingera. My możemy się na to pokusić, żeby dzięki temu wykazać intelektualną nieuczciwość małżonka Ireny Eris. 

   Przyjmijmy na chwilę, że wartość działki wynosi 12 mln zł, a więc tyle, ile mówił Henryk Orfinger. Mamy zatem  12-milionowy kapitał w postaci gruntu i chcemy te 12 mln zł komuś pożyczyć, czyli wydzierżawić.    Najniższe możliwe do wyobrażenia realne oprocentowanie pożyczonego kapitału, to na dzień dzisiejszy 6%, co oznacza, że najniższy roczny czynsz powinien wynosić 720 tysięcy złotych rocznie! Tymczasem Janusz Żmurkiewicz zgodził się na jedyne 40 tysięcy złotych rocznie!

    Inaczej można przedstawić ten przypadek następująco: 12 mln zł oddajemy do banku jako lokatę na 30 lat na 5% procent z roczną kapitalizacją odsetek. Po 30 latach na koncie otrzymujemy kwotę: 12 mln x 1,0530  = 43 mln złotych, czyli 12 mln zł pierwotnego kapitału i 31 mln zł odsetek. 

   Ponieważ jednak nawet Janusz Żmurkiewicz podważył publicznie wycenę Henryka Orfingera (konferencja prasowa z 6 lutego), przyjmiemy wartość wspomnianego gruntu 4-krotnie wyżej, czyli na 48 mln złotych, a więc daleko bardziej realnie. Wówczas roczny czynsz powinien wynieść 2 880 tysięcy złotych, tyle bowiem wyniosłyby minimalne 6-procentowe odsetki od 48-milionowego kapitału. Gdyby Janusz Żmurkiewicz zdecydował się na taką właśnie stawkę czynszu dzierżawnego, nie naraziłby się na zarzut niedozwolonej pomocy publicznej.   

   Nie musimy zbytnio wysilać się nad określeniem dokładnej wartości tej działki. O jej wartości świadczy bowiem najlepiej fakt, że może na niej powstać 5-gwiazdkowy hotel, co potwierdziła przecież jednoznacznie firma Ireny Eris. A 5-gwiazdkowa działka kosztuje bardzo, ale to bardzo drogo...

   Jeżeli przy pomocy wskaźnika 6% spróbujemy obliczyć wartość gruntu, wychodząc od stawki dzierżawy                10 groszy/m2 przez pierwsze kilka lat i 1 zł/m2 później, to według  umowy zawartej przez Żmurkiewicza wartość ta wynosi odpowiednio 20 zł/m2  x 32 996 m2 = 659 920 zł  lub 200 zł/m2  x 32 996 m2 = 6 599 200 zł. 

   Te proste wyliczenia są jednocześnie komentarzem do ekonomicznej wiedzy Henryka Orfingera, jaką publicznie zaprezentował mieszkańcom województwa...

E k o n o m i c z n a    m y ś l     Ż m u r k i e w i c z a

   Dla kontrastu obliczmy, jaką wartość gruntu przyjmuje (świadomie lub nieświadomie) Żmurkiewicz, dzierżawiąc grunty przy promenadzie na cele handlowe. Roczna opłata dzierżawna za 1 m2 wynosi od 3.200 do 4.200 zł. Jeśli przyjąć, że są to 6-procentowe odsetki od wartości gruntu, wówczas cena 1m2 wynosi w tym przypadku od 53.000 zł do 70.000 zł/m2 !

   Te liczby obnażają politykę Żmurkiewicza: dużym przedsiębiorcom nawet 10-krotnie zaniża wartość gruntu, małym wartość tę co najmniej 10-krotnie zawyża. W ten sposób wzmacnia tendencje do upadania małych rodzinnych firm, a pozwala rosnąć firmom dużym. Natomiast polityka gospodarcza kraju skierowana jest na ułatwienia dla małych i średnich firm, bo to właśnie one stwarzają najwięcej miejsc pracy. Janusz Żmurkiewicz nadawałby się jak ulał do zarządzania jakimś miastem  w putinowskiej Rosji, tam bowiem przy wszechogarniającej korupcji wielcy rosną, a małe i średnie firmy ulegają wyniszczaniu lub podporządkowaniu.  

D l a c z e g o    n i e    m o ż n a    s p r z e d a ć ?

Parcelę można wystawić na sprzedaż dopiero wtedy, gdy się ją wydzieli geodezyjnie jako samodzielną działkę. Wydzielenie musi być zgodne z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Tak oto doszliśmy do tego, dlaczego działka, nazywana potocznie przez świnoujścian działką Eris, nie może być aktualnie sprzedana. Nie może, bo plan zagospodarowania dzielnicy nadmorskiej nie istnieje, nie ma więc jak tej działki wydzielić. Za to można ją wydzierżawić, a podstawą do wydzierżawienia jest rysunek na mapie. 

C z y    m o ż n a    b u d o w a ć ?

Wydzierżawić można, ale czy na takiej parceli można coś legalnie zbudować?

Przywołajmy treść art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymienia on warunki, jakie inwestor musi spełnić, by móc budować na terenach, które nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak widać, dotyczą one również niedoszłej świnoujskiej inwestycji Ireny Eris. Wśród szeregu warunków dopuszczających budowę, jest i taki:  

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

Jak wiadomo, tereny sąsiadujące z tzw. działką Eris, porośnięte są roślinnością, toteż do chwili uchwalenia i wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, nie można legalnie wydać decyzji o warunkach zabudowy dla jakichkolwiek obiektów!  

 

C z a r n y    s c e n a r i u s z

   Przedstawię teraz najczarniejszy scenariusz, jaki mógłby się zrealizować przy kontynuacji procederu z niewydarzoną umową z firmą Ireny Eris. 

   Załóżmy, że na podstawie lewej uchwały i lewej umowy dzierżawy, Janusz Żmurkiewicz wydaje lewą decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Następnie firma składa wniosek o pozwolenie na budowę, takowe lewe dostaje i buduje. Po zakończeniu inwestycji, hotel zaczyna funkcjonować.

Mijają lata. Żmurkiewicz-emeryt spędza czas na doglądaniu oponiarni i myjni (w najlepszym dla siebie razie), a Świnoujściem zaczyna się interesować jakaś potężna firma hotelarska, na przykład z USA. Dokonuje rozeznania (firma, nie Żmurkiewicz) i bez większego trudu wykrywa, że konkurencja zbudowała hotel na wielokrotnym, wielopiętrowym naruszeniu prawa. Uruchamia więc potężną kancelarię prawną, ta zaś doprowadza do urzędowego stwierdzenia nieważności decyzji budowlanych i uzyskuje nakaz rozbiórki. Firma Ireny Eris musi zwinąć interes, przedtem jednak występuje o odszkodowanie. Jak myślicie, do kogo?   Oczywiście, macie rację, do miasta! Bo to organy miasta bezprawnie wydzierżawiły, a następnie wydały budowlane pozwolenia. W ostatecznym rachunku mogłoby się okazać, że hotel (85 mln złotych) został wybudowany na koszt Świnoujścia, a później na koszt Świnoujścia rozebrany! Wówczas dziadzio Żmurkiewicz wylądowałby na ławie oskarżonych (porównaj losy Zarządu Miasta Szczecina, kierowanego przez Mariana Jurczyka), ale miasto i tak musiałoby te miliony zapłacić.

   Ten scenariusz nie musiałby się urzeczywistnić, ale przecież mógłby. Amerykanie podobno zaczynają się interesować Polską. Dlatego trzeba zadać sobie pytanie: czy warto za 10 gr./m2 ryzykować aż tak wiele? 

   Nie dziwię się, że Irena Eris roniła łzy. Dla niej biznes w Świnoujściu to doskonały interes. Nie ryzykowała niczym. No, może tylko ewentualnym niewielkim uszczerbkiem na reputacji, który udałoby się przykryć z pomocą usłużnych dziennikarzy. Gigantyczne konsekwencje finansowe poniosłoby natomiast miasto, czyli my, mieszkańcy Świnoujścia!

Odpowiedź na tytułowe pytanie pozostawiam czytelnikom.

PS. 

Legalność decyzji administracyjnej można kwestionować do 10 lat od dnia jej wydania.